Odločili ste se, da boste gradili stavbo. Pravico, da nekje postavite objekt, pridobite z gradbenim dovoljenjem. Za lažje razumevanje celotnega postopka pridobivanja gradbenega dovoljenja, vam na kratko predstavljamo korake, ki so za to potrebni. Skozi celoten postopek izdelovanja projektne dokumentacije v zvezi z gradnjo vas lahko vodimo tudi v našem podjetju:

1) lokacijska informacija

Lokacijska informacija je zbir vseh potrebnih prostorskih meril in pogojev, za katero zaprosite na občini, pod katero spada zemljiška parcela na kateri nameravate graditi. Pridobitev lokacijske informacije v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja ni obvezno, vseeno vam bo v veliko pomoč. Podatki v lokacijski informaciji izhajajo iz veljavnih prostorskih aktov območja na katerem boste gradili. Informacije v dokumentu so podatki, ki določajo kaj in pod kakšnimi pogoji smete graditi. Dokument je koristno pridobiti še pred nakupom zemljiške parcele, saj boste iz njega razbrali veliko koristnih informacij o tem, kakšno obliko in velikost ima lahko stavba, katera soglasja potrebujete, ali je zemljiška parcela v varstvenih območjih, ali je za dostop do zemljiške parcele potrebno pridobiti služnost in podobno. Lokacijsko informacijo lahko za katerokoli zemljiško parcelo pridobi katerakoli oseba, se pravi, da ni potrebno izkazovati lastništva zemljiške parcele.

2) zemljiška parcela

Objekt lahko gradite le na zazidljivi lastniški zemljiški parceli. Če ste v fazi nakupa zemljiške parcele je potrebno preveriti lastništvo parcele in se prepričati, da parcela nima bremen, kar lahko preverite na spletnih straneh e-Zemljiške knjige ali osebno na uradu zemljiške knjige. Zazidljivost parcele je najbolje preveriti preko lokacijske informacije. Status zazidljivosti oziroma namenske rabe zemljiške parcele lahko preverjate tudi preko javnih informacijskih prostorskih sistemov, ki so dostopni preko interneta, npr. preko skupnega prostorskega informacijskega sistema občin – PISO, iOBČINA ali preko posameznih prostorskih sistemov občin (npr. za območje Mestne občine Ljubljana je to UrbInfo).

3) izbira projektanta

Za gradnjo stavbe v vsakem primeru potrebujete arhitekta, ki vam bo izdelal projektno dokumentacijo, nujno potrebno za gradnjo. Arhitekt mora biti vpisan v razvid Zbornice za arhitekturo in oblikovanje kot odgovorni projektant. Kako in katerega arhitekta izbrati? Pred pogovorom z njim vam svetujemo, da v največji možni meri določite vaša izhodišča v smislu, kaj želite od hiše, komu bo hiša namenjena, kakšne so vaše želje in podobno. Svetujemo, da čim več teh izhodišč napišete na papir, ker si boste s tem izčistili misli o vaših pričakovanjih od hiše. Temu rečemo projektna naloga. Vesel je bo tudi arhitekt, saj bo veliko vaših želja s tem že vnaprej poznal, osredotočil se bo na vaša izhodišča in marsikatera kasnejša zadrega bo s tem odpravljena. Če niste prepričani, katerega arhitekta izbrati, se dogovorite za sestanek z več različnimi arhitekti in jim jasno predstavite svoje želje in izhodišča. Zahtevajte ponudbo za izdelavo projektne dokumentacije, ki naj bo natančno definirana za vse projektne faze. Obseg in oblika ponudbe naj bo dodatno merilo pri izbiri arhitekta. Na podlagi večjega števila ponudb se boste lažje odločili za arhitekta, ki vam ustreza. Pomembno je, da arhitektu zaupate in da z njim sodelujete z dobrim občutkom. Navsezadnje boste v hiši, ki vam jo bo pomagal načrtovati izbrani arhitekt, (najverjetneje) živeli lep čas svojega življenja in zanjo odšteli precejšen del svojih prihrankov.

4) geodetski načrt

Geodetski načrt je obvezen sestavni del projekta za gradbeno dovoljenje in predpisana grafična podlaga na katero se načrtuje nov objekt. Če imate zemljiško parcelo izbrano in ste odločeni, da boste na njej gradili, lahko pri podjetju, ki se ukvarja z geodetskimi storitvami, mirno naročite izdelavo geodetskega načrta, po dogovoru lahko za to poskrbi tudi vaš arhitekt.

5) projektne faze

Arhitekt na podlagi dogovora in podanih izhodišč s strani naročnika izdela idejni predlog arhitekture objekta. To je načrt, kjer je prikazana osnovna ideja arhitekture objekta, opremljena z osnovnimi merami in vsebuje tipične tlorise, prereze in fasade. Po dogovoru se lahko izdela tudi prostorska vizualizacija objekta, ki naročniku lahko zelo olajša razumevanje zasnove objekta. Normalno je, da je za uskladitev ideje potrebno več usklajevalnih sestankov med naročnikom in arhitektom. Zato je zelo pomembno, da arhitekt razume in pozna vse naročnikove želje in izhodišča. Enako pomembno je na drugi strani naročnikovo razumevanje arhitektovih predlogov in rešitev, ki jih predstavi arhitekt. Več bo koristnih informacij z obeh strani, prej bo ideja arhitekture usklajena.

Naslednja faza je izdelava projekta za gradbeno dovoljenje (PGD), ki je zakonsko predpisana projektna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja. V sklopu izdelave projekta PGD se najprej izdela idejna zasnova (IZ), ki je projektna dokumentacija za pridobivanje soglasij s strani vseh potrebnih soglasodajalcev. Informacijo o vseh potrebnih soglasodajalcih najdemo v dokumentu lokacijske informacije, vedno je potrebno pridobiti vsaj soglasja za zagotovitev minimalne komunalne oskrbe (oskrba s pitno vodo, elektriko, odvajanje odpadnih voda in dostop do javne ceste). Pridobitev ostalih soglasij je odvisna od lokacije zemljiške parcele, kar pomeni, da je od lokacije parcele odvisno katere in koliko dodatnih soglasij je potrebno pridobiti. Po pridobitvi vseh potrebnih soglasij in ustrezno izdelani dokumentaciji PGD se le to vloži na upravno enoto, ki odloči o ustreznosti rešitev v projektu. Pozitivno mnenje pomeni pridobljeno izdano gradbeno dovoljenje, kar pomeni, da imate dovoljenje za gradnjo objekta.

A s tem se sodelovanje z arhitektom ne zaključi. Za kvalitetno gradnjo boste potrebovali načrt za izvedbo (PZI), ki je nadgradnja PGD načrta in se sestoji iz načrtov, ki jih bodo potrebovali izvajalci na gradbišču. Potrebno je izbrati vse materiale in zasnovati vse detajle in sheme, določiti tipe in lokacije svetil, po dogovoru se izdela načrt notranje opreme, … Poleg načrta arhitekture so v fazi gradnje bistvenega pomena načrt gradbenih konstrukcij (statika) in načrt elektro ter strojnih inštalacij. Pomembno je, da so načrti izdelani v sodelovanju z naročnikom, skrbno in strokovno, ter predvsem da so med seboj usklajeni. V praksi to pomeni, da je zelo priporočljivo, da so vsi za gradnjo potrebni materiali, elementi in oprema vnaprej načrtovani. S tem se izognemu marsikaterim težavam na gradbišču, kar prinaša necelostne rešitve in pogosto tudi dodatne stroške. Pomemben sestavni del načrta PZI je popis gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del (popis GOI del), ki ni nič drugega kot pregleden seznam vseh za gradnjo potrebnih materialov z opisom količin. Popis GOI del je obvezen del projektne dokumentacije PZI.

6) nadzor

Nadzor nad gradnjo je zelo pomemben in obvezen segment v procesu gradnje, ki nadzoruje, da delo na gradbišču in gradnja poteka v skladu z načrti in dogovori ter opozarja na morebitne pomanjkljivosti in napake. Zelo koristno se je z zaupanja vrednim nadzornikom dogovoriti že pred gradnjo, ker vam bo po dogovoru svetoval in primerjal ponudbe izvajalcev ter vam svetoval pri izbiri izvajalca gradnje. Kvaliteten nadzor bo v fazi gradnje prepoznal odstopanja med količinami in deli, ki so bila projektirana, in tistimi, ki so bila dejansko zgrajena. V praksi to pomeni angažiranje osebe, ki lahko nastopa kot odgovorni nadzornik in je vpisana v imenik pri arhitekturni ali inženirski zbornici kot pooblaščena oseba za izvajanje nadzora. Dober nadzornik vam olajša marsikatero skrb v fazi gradnje.

7) uporabno dovoljenje

Pogoj za začetek uporabe objekta, ki je bil zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja, je pridobljeno uporabno dovoljenje. Po uspešno opravljenem tehničnem pregledu ga izda upravna enota, na kateri je bilo izdano gradbeno dovoljenje. Za enostanovanjski objekt, zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja, se lahko izda uporabno dovoljenje brez tehničnega pregleda, če se zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja priloži izjava projektanta in nadzornika, da je gradnja izvedena v skladu s predpisi.

Zoran Kovačević, arhitekt

Advertisements